Die Stadt Wien als Baurechtsgeberin hat den Genossenschaften als Baurechtsnehmerinnen das Recht eingeräumt, auf den der Stadt Wien gehörenden Grundstücken Gebäude zu errichten. Das Baurecht ist, sehr vereinfacht gesagt, das Recht, auf einem fremden Grundstück Gebäude zu errichten. Das Baurechtsgesetz, das diesen Vorgang regelt, ist ein Bundesgesetz mit ganz klaren Vorgaben. Ein Baurecht kann nicht auf weniger als zehn und nicht mehr als hundert Jahre bestellt werden. Die Rechtsfolgen eines auslaufenden Baurechtsvertrages können nicht hinausgeschoben werden. Wir hätten z.B. mit der Stadt Wien nicht vereinbaren können, das Problem erst zu einem späteren Zeitpunkt zu lösen. Wenn keine Nachfolgeregelung getroffen worden wäre, gingen die Siedlungshäuser spätestens am 1.1.2013 in das Eigentum der Stadt Wien über.
Ein Baurechtsvertrag muss nicht verlängert werden. Er muss auch nicht 100 Jahre dauern.
Der Baurechtszins ist die Gegenleistung, die der Baurechtsgeber für die Duldung der Errichtung von Bauwerken auf seinem Grundstück erhält. Er ist ausschließlich dafür zu bezahlen, dass man das Grundstück nutzen darf und hat mit dem darauf errichteten Gebäude nichts zu tun.
Warum wird der Baurechtszins wertgesichert (an einen Index gebunden)?
Bei Verträgen mit langer Laufzeit ist es aus kaufmännischen Grundsätzen erforderlich, und heute selbstverständlich, die Kaufkraft des vereinbarten Entgelts über die gesamte Vertragslaufzeit zu sichern. Mit dieser Vorgangsweise steigen zwar die Preise jedes Jahr, die großen Preissprünge, die bei Preisanpassungen nach mehreren Jahrzehnten (wie in unserem Fall) notwendig sind, fallen dann aber nicht mehr so gravierend aus.
Durch die Bindung an den Verbraucherpreisindex bleibt die Steigerung im Rahmen der Veränderungen der Kosten des täglichen Lebens.
Eine Bindung an andere Indikatoren, wie zum Beispiel den Wiener Immobilienindex, würde mit Sicherheit zu ungleichmäßigen Sprüngen und insgesamt vermutlich zu deutlich höheren Baurechtszinsen führen. So ist z.B. der oben erwähnte Wiener Immobilienindex für Baugrund, Bauklasse 1, von Anfang 1996 bis Ende 2011 fast doppelt so hoch gestiegen wie der Verbraucherpreisindex.
Durch die Bindung des Baurechtszinses an den Verbraucherpreisindex wird nur die Wertbeständigkeit des vereinbarten Baurechtszinses gesichert. Die Veränderungen der Grundstückspreise sind darin nicht berücksichtigt.
Warum wird der Baurechtszins nach Nutzfläche aufgeteilt?
Ganz einfach deshalb, weil die Nutzfläche, streng genommen handelt es sich um den Begriff der Wohnfläche, der gesetzliche Schlüssel für die Aufteilung der Betriebskosten ist.